왜 이렇게 서민들을 못살게 구나?

서울에 집 있는 사람이 죄인이야?

그들도 매일매일 생활고를 겪고 있는 서민일 뿐이다.
 

부부 공동명의 1주택도 다주택자 취급? 종부세 폭탄 우려 나오는 이유

집은 딱 한 채입니다.

그런데 남편과 아내가 50%씩 공동명의로 가지고 있다는 이유로 종합부동산세를 계산할 때 단독명의 1세대 1주택자와 다른 기준을 적용받는다면 어떨까요?

최근 종부세 공정시장가액비율 인상 가능성이 거론되면서 부부 공동명의로 집 한 채를 보유하고 있는 사람들의 세금 부담이 커질 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

특히 온라인에서는 '앞으로 부부 공동명의 1주택도 사실상 다주택자처럼 세금을 내게 된다'는 주장까지 나오면서 논란이 커지고 있습니다.

그렇다면 실제 내용은 무엇일까요?

집 한 채인데 왜 공동명의가 문제가 될까?

먼저 가장 중요한 부분부터 알아보겠습니다.

부부가 아파트 한 채를 50%씩 공동명의로 가지고 있다고 해서 실제 보유 주택 수가 2채가 되는 것은 아닙니다.

한 채는 여전히 한 채입니다.

다만 종합부동산세를 계산할 때는 이야기가 조금 복잡해집니다.

현행 종부세에서는 개인별로 주택 공시가격을 합산해 세금을 계산하는 것이 기본입니다.

현재 기본공제는 다음과 같습니다.

• 일반 주택 보유자: 1인당 9억원

• 1세대 1주택자: 12억원

• 부부 공동명의: 원칙적으로 각각 9억원씩 공제

따라서 50대50 공동명의라면 부부가 각각 9억원을 공제받아 부부 합산 최대 18억원의 기본공제 효과를 얻을 수 있습니다.

이 때문에 그동안 고가주택을 보유한 부부들이 공동명의를 절세 방법 가운데 하나로 활용해 왔습니다.

그런데 왜 갑자기 공동명의가 논란일까?

핵심은 공정시장가액비율입니다.

공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 계산할 때 적용되는 비율입니다.

쉽게 말하면 종부세를 계산할 때 공제금액을 제외한 주택가격의 얼마를 실제 과세표준에 반영할 것인지를 결정하는 장치입니다.

2026년 현재 주택분 종부세 공정시장가액비율은 **60%**입니다.

그런데 정부가 향후 이 비율을 높이는 방안을 검토하면서 주택 소유자들의 관심이 커졌습니다.

국회예산정책처 분석에 따르면 공정시장가액비율을 60%에서 80%로 올릴 경우 주택분 종부세는 크게 증가할 것으로 추산됐습니다.

공시가격이 그대로라도 세금을 매기는 기준 금액이 커지는 만큼 종부세 부담이 늘어나는 구조입니다.

"2028년부터 공동명의는 80%" 정말 확정됐을까?

여기서 주의해야 합니다.

온라인과 일부 콘텐츠에서는

"2027년 70%, 2028년부터 1세대 1주택자는 70%, 공동명의 등은 80%"

라는 식의 내용이 퍼지고 있습니다.

하지만 2026년 8월 현재 확인되는 공식 세법을 기준으로 보면 이 일정과 비율이 최종 확정됐다고 단정하기는 어렵습니다.

현재 공식적인 주택분 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다.

정부가 공정시장가액비율 상향을 검토하고 있고 보유세 강화 가능성이 계속 거론되고 있는 것은 맞지만, 앞으로의 비율과 적용 대상은 최종 세제 개편 내용을 확인해야 합니다.

따라서 지금 단계에서

"2028년부터 부부 공동명의 1주택자는 무조건 다주택자로 분류돼 80%가 적용된다"

고 이해하는 것은 정확하지 않습니다.

그렇다고 공동명의 1주택자가 안심할 상황도 아니다

논란이 나오는 이유는 분명합니다.

종부세에서는 부부 공동명의 1주택이 단독명의 1세대 1주택과 과세 방식이 동일하지 않기 때문입니다.

예를 들어 단독명의 1세대 1주택자는 12억원 기본공제를 적용받고, 일정 요건을 충족하면 고령자 및 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.

반면 공동명의 부부가 일반적인 개별과세 방식을 선택하면 각각 9억원의 기본공제를 받을 수 있다는 장점이 있지만, 1세대 1주택자에게 적용되는 고령자·장기보유 세액공제를 그대로 적용받는 구조는 아닙니다.

결국 향후 공정시장가액비율이나 각종 세액공제 제도가 어떻게 개편되느냐에 따라 공동명의와 단독명의 사이의 유불리가 크게 달라질 수 있습니다.

공동명의 부부에게는 '1세대 1주택 과세특례'가 있다

그렇다면 공동명의 부부는 무조건 불리할까요?

그렇지는 않습니다.

부부 공동명의로 1주택을 보유하고 있더라도 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자 계산방식을 적용받는 과세특례를 선택할 수 있습니다.

쉽게 비교하면 다음과 같습니다.

① 공동명의 개별과세

남편 9억원 + 아내 9억원으로 최대 18억원의 기본공제 효과를 얻을 수 있습니다.

② 공동명의 1주택 과세특례

단독명의 1세대 1주택자와 유사한 방식으로 계산해 12억원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제 등을 적용받을 수 있습니다.

어느 쪽이 무조건 유리하다고 할 수는 없습니다.

주택 공시가격뿐 아니라 부부의 지분율, 나이, 주택 보유기간 등에 따라 결과가 달라지기 때문입니다.

공시가격 18억원 이하면 공동명의가 유리할 가능성이 큰 이유

예를 들어 부부가 50%씩 공동명의로 공시가격 18억원인 아파트 한 채를 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.

각자의 주택 지분에 해당하는 공시가격은 9억원입니다.

현재 공동명의 개별과세 방식에서는 각자 9억원의 기본공제가 가능하기 때문에 다른 주택 등이 없다면 종부세 과세표준이 발생하지 않을 수 있습니다.

반대로 1세대 1주택 특례를 신청하면 기본공제가 12억원이기 때문에 오히려 공동명의 개별과세가 유리할 수 있습니다.

하지만 공시가격이 18억원을 크게 넘고 소유자가 고령이면서 오랫동안 집을 보유했다면 상황이 달라집니다.

고령자·장기보유 세액공제 효과가 커지면서 1세대 1주택 특례가 유리해질 수도 있습니다.

즉,

"공동명의가 무조건 유리하다."

또는

"앞으로는 단독명의가 무조건 유리하다."

둘 다 맞는 이야기는 아닙니다.

공정시장가액비율이 오르면 얼마나 부담이 커질까?

공정시장가액비율 인상이 주목받는 가장 큰 이유는 종부세 부담 증가 폭 때문입니다.

국회예산정책처가 분석한 자료에 따르면 주택분 종부세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 높인다고 가정할 경우 전체 주택분 종부세는 약 1조4,763억원에서 약 2조8,425억원으로 증가하는 것으로 추산됐습니다.

약 두 배 가까운 규모입니다.

물론 이것은 개별 주택 소유자의 세금이 모두 두 배가 된다는 뜻은 아닙니다.

공시가격, 주택 수, 기본공제, 세액공제 등에 따라 개인별 증가폭은 크게 달라집니다.

하지만 공정시장가액비율이 올라가면 종부세 과세 대상자의 부담이 커질 가능성이 높다는 점은 분명합니다.

"집 한 채인데 왜?" 공동명의 부부가 불만을 갖는 이유

논란의 핵심은 결국 이것입니다.

실제로 거주하는 집은 한 채인데 명의가 두 사람으로 나뉘었다는 이유로 세법상 단독명의 1세대 1주택과 다른 방식으로 취급하는 것이 합리적이냐는 것입니다.

특히 부부 공동명의는 투기 목적으로 집을 여러 채 보유하는 것과 성격이 완전히 다르다는 반론이 나올 수 있습니다.

맞벌이 부부가 함께 돈을 마련해 집을 사고 재산권을 절반씩 갖는 것은 자연스러운 선택일 수 있기 때문입니다.

반면 공동명의의 경우 부부가 각각 기본공제를 받을 수 있어 단독명의보다 오히려 세금 측면에서 유리해지는 경우도 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

그래서 단순히 '공동명의가 차별받는다'거나 '공동명의가 무조건 절세다'라고 결론 내리기보다는 실제 과세 구조를 살펴볼 필요가 있습니다.

그렇다면 지금 공동명의를 단독명의로 바꿔야 할까?

서두를 필요는 없습니다.

종부세가 걱정된다고 공동명의를 단독명의로 변경하는 것은 신중해야 합니다.

명의를 이전하는 과정에서 증여세와 취득세 등 다른 세금 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.

종부세 몇백만원을 줄이려고 명의를 변경했다가 오히려 훨씬 많은 비용이 발생할 수도 있습니다.

따라서 공동명의 주택을 가지고 있다면 앞으로 다음 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

1. 매년 주택 공시가격

2. 종부세 공정시장가액비율 변경 여부

3. 부부 공동명의 1주택 과세특례 적용 여부

4. 부부의 연령과 주택 보유기간

5. 공동명의 개별과세와 1주택 특례 중 예상 세액 비교

특히 고가주택이라면 매년 종부세 신고·납부 전에 두 방식을 비교해보는 것이 좋습니다.

결론: '공동명의=다주택자'라는 말만 믿으면 안 된다

최근 부부 공동명의 1주택 종부세 논란을 보면 자극적인 제목들이 적지 않습니다.

"집 한 채인데 다주택자 됐다."

"부부 공동명의 세금폭탄."

"2028년부터 공동명의 종부세 폭탄."

하지만 현재 상황을 정확하게 표현하면 조금 다릅니다.

부부 공동명의라고 해서 실제 주택 수가 2채가 되는 것은 아니며, 2028년부터 모든 공동명의 1주택자를 다주택자로 분류해 공정시장가액비율 80%를 적용하는 제도가 확정됐다고 보기도 어렵습니다.

다만 종부세에서는 공동명의와 단독명의 1세대 1주택자의 계산 구조가 다르고, 정부가 공정시장가액비율 인상을 검토하고 있기 때문에 향후 세제 개편 결과에 따라 공동명의자의 세 부담이 달라질 가능성은 충분히 있습니다.

따라서 지금 필요한 것은 급하게 명의를 변경하는 것이 아니라 최종 세제 개편안을 확인하는 것입니다.

집 한 채를 가진 실수요자에게 세금은 적지 않은 문제입니다.

특히 공동명의 주택을 보유하고 있다면 앞으로 발표될 종부세 공정시장가액비율과 1세대 1주택 특례 변경 내용을 반드시 확인해 두는 것이 좋겠습니다.

※ 본 글은 2026년 8월 현재 공개된 세법 및 관련 자료를 기준으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 종부세는 주택가격, 지분율, 연령, 보유기간 등에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 의사결정 전에는 국세청 또는 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.